O que exigir de empresas para cada serviço no condomínio

Como escolher uma empresa, entre tantas outras, para prestar serviço no condomínio? Muito além do preço e das indicações, o síndico deve se basear em critérios claros, que incluem documentos e requisitos, para que o condomínio seja realmente atendido de acordo com a lei.

“Infelizmente, muitos síndicos ainda se baseiam no preço para escolher por uma empresa. Mas é fundamental levar em consideração outros quesitos, até para se cercar de cuidados”, argumenta Felipe Lima,  mestre e engenheiro em manutenção predial.

O SíndicoNet consultou especialistas que explicaram sobre esses cuidados e também forneceram uma lista de documentos e requisitos para 18 serviços antes do fechamento do contrato com as empresas. Confira e acerte sempre!

 Nesta matéria você vai ler: 

• O que exigir de todas as empresas 
• Limpeza de caixa d’água e Controle de pragas
• Recarga de extintores
• Para-raios ou Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA)
• Elevadores
• Impermeabilização
• Pintura e restauração de fachada
• AVCB - Consultoria para obtenção ou renovação do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros
• Estanqueidade do sistema de gás
• Bombas de incêndio e outras manutenções de bombas de condomínio
• Sistema de pressurização de escadas de incêndio
• Sistema de alarme de incêndio
• Grupo gerador
• Ventilação e exaustão do sistema de incêndio
• Instalações elétricas
• Hidrantes
• Sprinklers
• Auditoria
• Critérios e preço na contratação de um serviço no condomínio    

O que exigir de todas as empresas 

• Contrato Social ou Documentação Societária;
• Referências bancárias;
• Referências de clientes recentes;
• Certidões Negativas trabalhistas e previdenciárias.

Limpeza de caixa d’água e Controle de pragas

• Licença de funcionamento com CNAE adequado para a atuação;
• Licença sanitária (Anvisa);
• Registro da empresa no conselho de classe do responsável técnico;
• Equipe capacitada com apresentação de credenciais técnicas e com as certificações de segurança e NR´s (Normas Regulamentadoras) atualizadas, como a de trabalho em área confinada (caixa d'água);
• Certificado de destinação de embalagens vazias e resíduos sólidos de saneantes desinfetantes;
• Registro do responsável técnico no respectivo conselho de classe (engenheiro químico);
• Cópia do contrato de prestação de serviço ou carteira de trabalho do “RT” da empresa;
• Comprovante de registro (vínculo dos funcionários);
• Seguro de vida para os funcionários;
• Seguro de Responsabilidade Civil;
• Cadastro sem restrições junto aos órgãos públicos e entidades de classe (Certidões Negativas atualizadas).

Saiba tudo sobre os serviços de limpeza de caixa d'água e controle de pragas

• Abra uma cotação para limpeza de caixas d'água e controle de pragas para o seu condomínio 

Recarga de extintores

• Licença de Funcionamento com CNAE adequado para a atuação;
• Registro no INMETRO;
• Modelos de relatórios técnicos de extintores de incêndio e de teste hidrostático das mangueiras;
• Relatório de teste da matéria-prima utilizada na recarga dos extintores;
• Instalações e maquinário adequado para a correta execução dos serviços contratados.

Leia mais sobre recarga e manutenção de extintores

Para-raios ou Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA)

• Licença de funcionamento com CNAE adequado para a atuação;
• Registro da empresa no conselho de classe do responsável técnico;
• Equipe capacitada com apresentação de credenciais técnicas (mecânica, eletrônica, eletrotécnica) e com as certificações de segurança e NR´s atualizadas;
• Certificado de fornecimento e de treinamento em EPIs (Equipamento de Proteção Individual);
• Registro do responsável técnico no respectivo conselho de classe (engenheiro eletricista);
• Emissão de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica);
• Exigir atendimento aos requisitos estabelecidos na norma  ABNT NBR 5419.

Entenda como funciona a inspeção dos para-raios e cuidados com as armadilhas na manutenção

• Precisa fazer manutenção no sistema de para-raios? Use o CoteiBem

Elevadores

• Licença de funcionamento com CNAE adequado para a atuação;
• Registro de concessão atualizado da Prefeitura;
• Equipe capacitada com apresentação de credenciais técnicas e com as certificações de segurança e NR´s atualizadas;
• Certificado de fornecimento e de treinamento nos EPIs;
• Registro do responsável técnico no respectivo conselho de classe (engenheiro mecânico);
• Cópia do contrato de prestação de serviço ou carteira de trabalho do “RT” da empresa;
• Comprovante de registro (vínculo dos funcionários);
• Seguro de vida para os funcionários;
• Seguro de Responsabilidade Civil;
• Cadastro sem restrições junto aos órgãos públicos e entidades de classe (Certidões Negativas atualizadas);
• Exigir atendimento aos requisitos da norma ABNT NBR 16083/2012 para manutenção de elevadores;
• Atenção à legislação local sobre o equipamento.

Consulte nosso guia sobre Manutenção de Elevadores e faça uma cotação para serviços em elevadores. 

Impermeabilização

• Licença de Funcionamento com CNAE adequado para a atuação;
• Registro da empresa no conselho de classe do responsável técnico;
• Equipe capacitada com apresentação de credenciais técnicas e com as certificações de segurança e NR´s atualizadas;
• Certificado de fornecimento e de treinamento EPIs;
• Registro do responsável técnico no respectivo conselho de classe;
• Cópia do contrato de prestação de serviço ou carteira de trabalho do “RT” da empresa;
• Comprovante de registro (vínculo dos funcionários);
• Seguro de vida para os funcionários;
• Seguro de responsabilidade civil;
• Emissão de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica);
• Exigir atendimento a requisitos das normas da ABNT NBR 9575:2010 - Impermeabilização - Seleção e projeto e ABNT NBR 9574:2008 - Execução de impermeabilização.

Para saber mais, leia matéria sobre impermeabilização em condomínio.

• Buscando empresas de impermeabilização? Use o CoteiBem.   

Pintura e restauração de fachada

• Licença de funcionamento com CNAE adequado para a atuação;
• Registro da empresa no conselho de classe do responsável técnico;
• Equipe capacitada com apresentação de credenciais técnicas e com as certificações de segurança e NR´s atualizadas, como a de trabalho em altura;
• Certificado de fornecimento e de treinamento EPIs;
• Registro do responsável técnico no respectivo conselho de classe;
• Cópia do contrato de prestação de serviço ou carteira de trabalho do “RT” da empresa;
• Comprovante de registro (vínculo dos funcionários);
• Seguro de vida para os funcionários;
• Seguro de Responsabilidade Civil;
• Emissão de ART;
• A depender do serviço, será necessário ter um laudo para direcionar o serviço de pintura e restauração de fachada a ser executado. 

Saiba mais sobre pintura de fachada.

AVCB - Consultoria para obtenção ou renovação do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros

• Registro do responsável técnico no respectivo conselho de classe;
• Cópia do contrato de prestação de serviço ou carteira de trabalho do “RT” da empresa;
• Seguro de Responsabilidade Civil;
• Exigir atendimento à instrução normativa do Corpo de Bombeiros do seu estado.

Saiba mais sobre AVCB e conheça empresas especializadas. 

Estanqueidade do sistema de gás

• Licença de funcionamento com CNAE adequado para a atuação;
• Registro da empresa no conselho de classe do responsável técnico;
• Equipe capacitada com apresentação de credenciais técnicas e com as certificações de segurança e NR´s atualizadas;
• Certificado de fornecimento e de treinamento em EPIs;
• Registro do responsável técnico no respectivo conselho de classe;
• Cópia do contrato de prestação de serviço ou carteira de trabalho do “RT” da empresa;
• Comprovante de registro (vínculo dos funcionários);
• Seguro de vida para os funcionários; 
• Seguro de Responsabilidade Civil;
• Emissão de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica);
• Instalações de gás devem atender à norma ABNT NBR 15.526/2012.

Informe-se mais sobre manutenção e inspeção das instalações de gás

Bombas de incêndio e outras manutenções de bombas de condomínio

• Licença de Funcionamento com CNAE adequado para a atuação;
• Registro da empresa no conselho de classe do responsável técnico;
• Equipe capacitada com apresentação de credenciais técnicas e com as certificações de segurança e NR´s atualizadas;
• Certificado de fornecimento e de treinamento em EPIs;
• Registro do responsável técnico no respectivo conselho de classe;
• Cópia do Contrato de Prestação de Serviço ou Carteira de Trabalho do “RT” da empresa;
• Seguro de vida para os funcionários;
• Seguro de Responsabilidade Civil.

O que o síndico precisa saber sobre bombas d´água

Sistema de pressurização de escadas de incêndio

• Licença de funcionamento com CNAE adequado para a atuação;
• Registro da empresa no conselho de classe do responsável técnico;
• Equipe capacitada com apresentação de credenciais técnicas e com as certificações de segurança e NR´s atualizadas;
• Certificado de fornecimento e de treinamento em EPIs;
• Registro do responsável técnico no respectivo conselho de classe;
• Cópia do contrato de prestação de serviço ou carteira de trabalho do “RT” da empresa
• Seguro de vida para os funcionários; 
• Seguro de Responsabilidade Civil;
• Atendimento a requisitos da norma ABNT NBR 14880:2014

Faça uma cotação para pressurização de escada de incêndio

Sistema de alarme de incêndio

• Licença de funcionamento com CNAE adequado para a atuação;
• Registro da empresa no conselho de classe do responsável técnico;
• Equipe capacitada com apresentação de credenciais técnicas e com as certificações de segurança e NR´s atualizadas;
• Certificado de fornecimento e de treinamento em EPIs;
• Registro do responsável técnico no respectivo conselho de classe;
• Cópia do contrato de prestação de serviço ou carteira de trabalho do “RT” da empresa.

Conheça aqui empresas de sistema de alarme de incêndio

Grupo gerador

• Licença de funcionamento com CNAE adequado para a atuação;
• Registro da empresa no conselho de classe do responsável técnico;
• Equipe capacitada com apresentação de credenciais técnicas e com as certificações de segurança e NR´s atualizadas;
• Certificado de fornecimento e de treinamento EPIs;
• Registro do responsável técnico no respectivo conselho de classe;
• Cópia do contrato de prestação de serviço ou carteira de trabalho do “RT” da empresa;
• Seguro de vida para os funcionários;
• Seguro de Responsabilidade Civil.

Saiba mais sobre grupos geradores e se vale a pena investir na compra do equipamento 

Ventilação e exaustão do sistema de incêndio

• Licença de funcionamento com CNAE adequado para a atuação;
• Registro da empresa no conselho de classe do responsável técnico;
• Equipe capacitada com apresentação de credenciais técnicas e com as certificações de segurança e NR´s atualizadas;
• Certificado de fornecimento e de treinamento EPIs;
• Registro do responsável técnico no respectivo conselho de classe;
• Cópia do contrato de prestação de serviço ou carteira de trabalho do “RT” da empresa;
• Seguro de vida para os funcionários;
• Seguro de Responsabilidade Civil.

Instalações elétricas

• Licença de funcionamento com CNAE adequado para a atuação;
• Registro da empresa no conselho de classe do responsável técnico;
• Equipe capacitada com apresentação de credenciais técnicas e com as certificações de segurança e NR´s atualizadas, como a NR 10 (segurança em instalações e serviços em eletricidade);
• Certificado de fornecimento e de treinamento EPIs;
• Registro do responsável técnico no respectivo conselho de classe;
• Cópia do contrato de prestação de serviço ou carteira de trabalho do “RT” da empresa;
• Seguro de vida para os funcionários;
• Seguro de Responsabilidade Civil;
• Exigir atendimento aos requisitos estabelecidos na norma  ABNT NBR 5419.

Veja mais sobre os cuidados com as instalações elétricas do condomínio.

• Empresas especializadas em serviços nas instalações elétricas

Hidrantes

• Licença de funcionamento com CNAE adequado para a atuação;
• Registro da empresa no conselho de classe do responsável técnico;
• Equipe capacitada com apresentação de credenciais técnicas e com as certificações de segurança e NR´s atualizadas;
• Certificado de fornecimento e de treinamento EPIs;
• Registro do responsável técnico no respectivo conselho de classe;
• Cópia do contrato de prestação de serviço ou carteira de trabalho do “RT” da empresa;
• Seguro de vida para os funcionários;
• Seguro de Responsabilidade Civil.

Sprinklers

• Licença de funcionamento com CNAE adequado para a atuação;
• Registro da empresa no conselho de classe do responsável técnico;
• Equipe capacitada com apresentação de credenciais técnicas e com as certificações de segurança e NR´s atualizadas;
• Certificado de fornecimento e de treinamento EPIs;
• Registro do responsável técnico no respectivo conselho de classe;
• Cópia do contrato de prestação de serviço ou carteira de trabalho do “RT” da empresa;
• Seguro de vida para os funcionários;
• Seguro de Responsabilidade Civil;
• Atendimento à requisitos da norma ABNT NBR 10897:2020.

Auditoria

• Exigir que o serviço de auditoria seja realizado por contadores diplomados e com registro profissional (CRC)
• Empresa deve comprovar registro no CFC (Conselho Federal de Contabilidade) ou CRC (Conselhos Regionais de Contabilidade)
• Consulta ao CNPJ da empresa deve constar em suas atividades econômicas a de “Consultoria e auditoria contábil e tributária”.

Leia e saiba mais sobre quando fazer auditoria no condomínio

Critérios e preço na contratação de um serviço no condomínio

Documentos e requisitos específicos para a execução de cada tipo de serviço no condomínio deve estar no rol de critérios do síndico na hora da contratação, como acabamos de ver.

É claro que o serviço ou empresa contratada deve caber no orçamento do condomínio – esta é outra condição essencial para a contratação. O que não é indicado é que esta seja a única “nota de corte” para o síndico.

“Já vi muitos casos em que a empresa que faz a manutenção dos equipamentos de combate ao fogo oferece ‘como cortesia’, o teste da mangueira. O problema é que este teste deve ser feito em um ambiente controlado, dentro de um maquinário – e não na rampa do condomínio, como já vi muitas vezes. Tem que ficar de olho”, aponta Zeferino Velloso, diretor da VIP (Vistorias e Inspeções prediais) e mestre em Patologia das Construções. 

• Quer cotar equipamentos contra incêndio? Use o CoteiBem, do SíndicoNet

E é para ficar de olho mesmo. Isso porque, caso algo dê errado no futuro, o síndico pode ser responsabilizado tanto na esfera cível como na criminal. 

“Para o síndico escolher com tranquilidade, é importante que ele faça uma pesquisa prévia, verifique se a mesma não está devendo e se estiver sofrendo processos, vale saber de qual natureza", alerta Ricardo Karpat, diretor da Gábor RH.

Ele explica que uma terceirizadora de mão de obra certamente irá contar com processos trabalhistas e recomenda atenção se houver processos envolvendo, por exemplo, quebra de contrato.

É muito comum que o síndico seja auxiliado pela administradora quando precisa buscar um fornecedor. Porém, é preciso saber acompanhar – e cobrar – dela esse tipo de cuidado.

“É importante ser desconfiado, infelizmente. Até porque, se algo der errado, quem vai ser responsabilizado é o síndico”, assinala Lucia Moraes, gerente de campo da administradora GK. 

Por isso, acompanhar o processo de escolha dos fornecedores do seu condomínio é essencial.

Vale lembrar que é essencial que o síndico, ou a administradora, sempre confiram se os documentos estão em dia, já que muitas licenças podem ser anuais, devendo assim estar sempre válidas.

Fontes consultadas: Felipe Lima (engenheiro manutencista), Lucia Moraes (administradora GK), Ricardo Karpat (Gabor RH), Zeferino Velloso (engenheiro).

Matérias recomendadas